February 7, 2024 • 12 mins
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如果你打算买房, 获得抵押贷款的预先批准可以让你比其他买家更有优势，并帮助你确保你的梦想家园.
抵押贷款预批准是贷款人的一份声明，表明你可以借多少钱, 你有资格申请什么类型的贷款项目, 你的利率是多少. 然而，获得预先批准并不能保证你会得到贷款. 您仍然需要满足某些条件，并在成交前提供额外信息.
那么，贷方如何决定是否预先批准你的抵押贷款呢? They look at four main factors, 通常被称为4c:信用, capacity, capital, and collateral. 阅读下面的内容，了解它们的含义以及它们的重要性.
你的信用评分和历史是贷款人在预先批准你的抵押贷款时考虑的最重要的因素之一. 你的信用评分是一个数字代表你过去管理债务的程度，或者你作为借款人的负责任和值得信赖的程度. Credit scores 范围从300到850，分数越高表明信用越好. 你的信用记录是你过去和现在的信用记录, such as credit cards, loans, and mortgages. It shows how much you owe, how often you pay on time, 如果你有任何负面的项目，比如逾期付款, collections, bankruptcies, or foreclosures.
贷款人使用你的信用评分和历史记录来评估你作为借款人的风险水平. 他们希望看到你在按时支付账单方面有良好的记录，而且你没有过度负债. Generally, 你的信用评分越高，你的信用记录越干净, the more likely you are to get preapproved for a mortgage 利率就会越低. 不同的贷款项目有不同的信用评分要求, but typically, 你的最低分数需要达到620分才有资格申请传统贷款，580分才有资格申请联邦住房管理局贷款. 但排位赛只是整个过程的一部分. 分数高可以帮助你获得更好的条件，并节省利息. For example, 如果你的信用评分低于580分, 你需要付10%的首付来申请联邦住房管理局的贷款.
To improve your credit score and history, 你应该按时付账单, 保持低信用卡余额, avoid applying for new credit, 检查你的信用报告是否有错误. 你可以从三个主要的信用机构(Equifax和Equifax)获得一份免费的信用报告副本, Experian, 和TransUnion)每周在[AnnualCreditReport]上发布一次.com]. 你也可以通过各种在线平台免费查看你的信用评分, 如[Credit Karma]或[NerdWallet].
你的能力就是你偿还抵押贷款的能力. Lenders look at your income, employment, 和债务来决定你能借多少钱，以及你是否能每月付款. 他们使用两个比率来衡量容量:前端比率和后端比率.
The front-end ratio, 也称为住房比率, 你每月总收入的百分比是用来支付住房费用的吗, 包括你的按揭本金, interest, taxes, insurance, 以及房主协会(HOA)的费用. 贷款人通常希望你的前端比率不超过28%, 这意味着你在住房上的花费不超过收入的28%.
The back-end ratio, 也被称为债务收入比(DTI), 你每月总收入的百分比是用来偿还债务的吗, 包括你的住房开支和其他债务, such as credit cards, student loans, car loans, and personal loans. 贷款人通常希望你的后端比率不超过36%, 这意味着你的债务支出不超过收入的36%.
计算前端和后端比率, 你需要把每月的住房开支和每月的债务支付除以你的月总收入. For example, if you earn $5,你的住宿费是1美元,400美元，你的总债务是1美元,800, 你的前端比率是28%(1美元),400 / $5,000美元)，你的后端比率是36%(1美元),800 / $5,000).
为了提高你的能力，你应该增加收入，减少债务，或者两者兼而有之. 你可以通过加薪、奖金、第二份工作或副业来增加收入. 你可以通过还清债务、为贷款再融资来减少债务， consolidating your debt 或者谈判降低利率. 你也可以选择买一个便宜的房子，这样可以减少抵押贷款.
你的资本是指你可以用来买房的钱. Lenders look at your assets, such as your bank accounts, investment accounts, 退休帐户和其他资金来源, 来决定你能付多少首付款, down payment, closing costs, and reserves. 他们还会看你的负债, such as your outstanding debts, 确定你欠多少钱，你能借多少钱.
你的首付款是你为房子预先支付的金额. 它通常以房价的百分比表示. For example, if you buy a home for $300,你付10%的首付款, you pay $30,000 upfront and borrow $270,000. 你的首付款的大小影响你的贷款价值比(LTV)。, 贷款占房屋价值的百分比是多少. 例如，如果你为30万美元的房子贷款27万美元，你的LTV是90%(27万美元/ 30万美元)。.
不同的贷款项目有不同的首付要求, but typically, 传统贷款需要3%到5%的利率，而传统贷款需要3%到5%的利率.5% for an FHA loan. 付更多的首付款可以帮助你获得更低的利率, 避免支付私人抵押贷款保险(PMI)，并减少你的月供.
Your closing costs 是你为完成按揭贷款而支付的费用和收费吗. 其中包括评估费等项目, title fees, origination fees, recording fees, taxes, and prepaid items. Closing costs vary by lender, loan type, and location, 但它们通常在贷款金额的2%至5%之间. 例如，如果你借了270,000美元，你的结算成本可能在5,400美元到13,500美元之间.
你的准备金是指在支付首付款和结算费用后，你在账户中剩下的钱. 贷款人希望看到你有足够的储备来支付几个月的抵押贷款，以备不时之需, like a job loss, an unexpected health event, or a home repair. 你需要多少准备金取决于你的贷款项目, your credit score, your LTV, and your DTI, but typically, 一般贷款至少需要两至六个月的储备，而房屋贷款则需要一至两个月的储备.
增加资本的唯一方法就是 save more money例如，出售一些资产，接受礼物或赠款，或使用一笔资金 首付款援助计划. 在申请抵押贷款之前，你还应该避免大额购买或提款, 因为他们可能会影响你的资产核查和贷款审批.
那么，贷方如何决定是否预先批准你的抵押贷款呢? They look at four main factors, 通常被称为4c:信用, capacity, capital, and collateral.
你的抵押品是你用抵押贷款购买的财产. Lenders look at the value, condition, 以及房产的类型来确定它是否符合他们的标准，是否为贷款提供了足够的担保. 他们用估价来评估房产的价值，用产权搜索来核实房产的所有权和法律地位.
估价是对物业市场价值的独立评估, based on its location, size, features, condition, and comparable sales. 评估师检查财产并准备一份包括描述在内的报告, photos, maps, and an opinion of value. 贷款人使用评估来确保你为房产支付的钱不会超过它的价值，并且房产符合贷款计划的最低要求. For example, 如果你正在申请VA或FHA贷款, 该物业必须符合某些健康和安全标准, 比如有足够的暖气, plumbing, and electrical systems.
产权检索是对与财产有关的公共记录的审查, such as deeds, mortgages, liens, judgments, easements, and taxes. 产权公司或律师进行产权调查，以确认卖方是该财产的合法所有人，并且没有未解决的索赔或可能影响所有权转移的问题. 产权公司或律师还会签发产权保险单，保护你和贷款人免受因产权缺陷或错误而造成的任何损失或损害.
To improve your collateral, 你应该选择一处状况良好的房产, has a clear title, 其市场价值等于或高于收购价格. 在完成物业评估及业权查册工作后，你亦应避免对物业或合约作出任何更改, 因为它们可能会影响贷款审批和交割过程.
申请抵押贷款时，你需要向贷款人提供某些文件. 这些将用于核实你的收入和资产，并证明你能负担得起抵押贷款.
这些所需文件可能包括:
如果你从家庭成员或朋友那里得到首付款, 你还需要提供一封礼物信. 这封信应该说明这笔钱是礼物而不是贷款.
在找到抵押贷款之前，您可能会听到资格预审和预先批准的术语. 了解他们的不同之处，以及你在找家时可能需要什么.”
作为首次购房者，了解购房流程并做好准备是很重要的. 获得关于如何准备和找到你的第一所房子的建议.
买房需要付多少首付款取决于贷款或抵押贷款的类型. 了解不同的类型和所需的典型数量.
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